不久前我们邀请了绿城的学长为同学们做投资岗的公益科普分享会，学长简单介绍了投资岗的工作职责之后，选择性地回答了大家的问题，以下是精选的分享内容，大家enjoy

投资岗全称投资拓展岗，主要有投资研究和项目拓展两种职能。

日常的工作路径就是通过各种渠道获得土地信息，采取实地踏勘等方式对这个土地进行初步判断，之后深入跟进，并形成可研报告，最后让公司判断是否获取这块土地。

可研报告的内容和准确性起着至关重要的作用。各家公司的可研报告都是大同小异，项目判断的指标一般为利润率和IRR，但由于投资战略不同，每个公司对指标的要求是不同的。

对于刚入行的同事，首先一定要看懂可研报告。可研报告主要分为4个部分，**部分是土地的解读，第二部分是市场研判，第三部分则是根据土地解读和市场分析制定的项目定位，第四部分则是经济测算。

以普通招拍挂项目为例

• 投资岗先进行土地踏勘、风险摸盘和排查，同时和做地单位沟通得到基本的规划条件指标，再根据我们的初步判断，结合市场数据表现，分析项目定位（客户、价格、产品）、户型配比和业态配比，并输出反馈给设计部门。

• 设计部门根据指标，结合规划设计条件，对项目进行强排方案设计，得到详细的项目指标。

• 营销部门安排销售计划，工程部门安排开发计划，成本部门根据指标和计划做成本测算。

• 财务部门根据动态计划，做项目的现金流量表，最终得到净利润率和IRR两个指标。

这个过程需要协调很多部门，市场研究和定位一般交给客研岗或市场研究岗，投资岗也会提一些相关建议，但具体以哪个部门的意见为主，不同公司有不同的情况。

强排方案是指规划设计部根据我们所提供的条件去设计地块方案。比如规划设计专业的同学可以设计建筑楼栋和形态完成项目的初稿，得到所需核算的面积和车位这些细的指标，进一步来投资测算。

投资测算由成本岗和财务岗负责，成本岗根据指标做成本测算，财务岗根据销售计划和开发计划相关指标做经济测算。销售计划是指整个楼盘或者项目的销售安排，包括什么时候卖多少，什么时候回款。

开发计划是指何时获取土地，土地款支付节奏，何时开盘，何时精装修，何时竣工交付，这个过程需要抓大节点。财务测算的过程就是发挥资金时间价值的过程。根据技术经济学知识绘制现金流量表，根据项目开发过程中的现金流入、现金流出测算最终的结果。因此,投资岗需要掌握基本的财务知识和概念，需要和横向部门不断的沟通交流。

1、投资岗一般分为投资研究岗和投资拓展岗，这两个岗位分别有什么人才要求？

答：有的人比较擅长思考投资战略，所以可以偏投资研究，在大区或集团工作。而有的人比较适合偏投资拓展，所以能力要求也有所侧重：

投资研究岗：耐心，建模型分析数据并发现投资机会，然后作报告。

投资拓展岗：沟通协调能力，对外与政府部门，国有企业，合作方和同行交流。当看好一个项目时，怎么说服和沟通让大家觉得这个项目的销售速度和定位可行。也要有毅力、不服输。

综合来说，投资岗是一个复合型岗位。所需要的专业技能很多，这些在岗位上都有机会学习到。从应届生的角度，更看重你未来的潜力，比如你的逻辑能力、思考能力、语言组织能力和沟通能力。如果你在专业能力上有所涉及那是加分项，比如学习公司的可研报告、测算点、项目研判的核心要点等，并能独立完成可研报告。同时，也要注重人脉的积累，积极沟通交流。

2、对从事投资岗有利的书籍、证书、软件

答：多关注地产的自媒体—好地讯、乐居、或其他本地的房产公众号；推荐相关APP—奥维地图、谷歌地图，天眼查；书籍—技术经济学。

1、投资岗的晋升路线

从岗位上来说，一般公司都会分投资专员、投资主管、投资经理、投资总监等职位，具体看各家房企的岗位设置。

但我个人对投资能力分为三个阶段—初级、中级、高级：

初级阶段：能从投资的角度对单个项目进行初步研判，提出看法建议。

中级阶段：完成角色转变。对项目了如指掌，比如项目如何开发，如何安排，如何操盘，思路和突破点在哪，为什么要提前开盘，为什么要加快销售速度，为什这样定位。对项目有更深的了解后，提出一个更加综合的意见和判断，在这个过程中，你就是一个项目总的角色。

高级阶段：能对不同城市之间的投资战略安排进行解读，根据公司的经营计划进行项目布局和节奏把控。

即从单个项目简单的判断到项目的全面判断，再到整个城市的投资战略判断，最后进行投资活动和项目拓展。在这个升级的过程中，你不光要不断加强自己的专业研判能力，更要加强自己的思考能力，要学会从公司经营角度去考虑问题，更要从公司战略层面思考如何制定投资策略、如何进行项目布局、通过什么渠道和方式去拓展项目。

1、融资岗是在投资部还是财务部设置？

答：主要看自己怎么理解融资。如果公司要发债、做信托进行融资，一般和财务部门联系密切。最近流行一种投融资一体化，实际上，这个融资并不是说去银行融钱，本质上是你找到合作方集资。

2、请问经济学专业是投资岗的目标专业吗？

答：实际上，技术经济学和土地资源管理专业是投资岗目标专业。

3、城规留学生在秋招申请投资岗时的优劣点有哪些呢？

答：有优势，对于长期项目跟踪，从片区的规划开始着手，城规学生有相关的背景，和政府、单位交流是存在一定优势的、沟通更顺利。劣势的话，主要还是要对房地产现在的发展有所了解。

4、金融专业学生想从事投资岗有优势吗？需要为应聘这个岗位做哪些方面的知识储备呢？

答：任何一个专业都有优势，投资岗是一个综合项目，需要和很多部门沟通，在特定类型项目会比较有优势。比如，一些片区勾地项目，前期规划很复杂，如果你是规划专业出身，并在有这方面的专业知识储备，就会有优势。同样在复杂的收并购项目中，如果你有金融知识储备，在交易架构设计上也会有一定优势。

5、学长你好，请问国企投资部和房地产投资部，哪一个发展的前景更高呢？

答：这个很难比较，国企投资部的业务取决于这家企业的主营业务，目前主营业务是房地产的国企、央企不多，即使有也多为区域性企业，大型房地产央企有保利、中海、华润等。房地产投资部业务更聚焦于房地产业务，谁的前景更好，主要还是看自己的职业规划。

1、没有实习经历，相进投资岗需要怎么准备？

答：本人也没有实习经验，更主要的是平时积累，了解房地产市场的市场价格、目前城市的发展重点方向、房价的分布；了解企业的战略、方向布局和项目类型。

2、面试投资岗更需要向哪些方面进行准备，能否对即将参加秋招的同学提一些小建议？

答：**、对城市市场和企业有了解；第二、询问学长学姐；第三、综合能力的提高。

3、专业面这一轮投资条线的大佬一般会问什么问题

答：主要想知道你的综合能力、发展潜力和综合素质。

1、最近国内房企CMBS发行和REITs的试点发展与房地产投资岗工作有联系吗？

答：CMBS发行和REITs的试点主要是资金部门和银行沟通，投资岗只是配合，没有太直接的联系。

2、学长你好，请问长租公寓投拓岗和传统投拓差异与共同点在哪里，两者转化可能性大吗？

答：长租公寓是一个轻资产的拓展，在决策上相对于重资产拓展会更加快速简单。从判断逻辑上来，长租公寓肯定也重视交通、配套、环境等，这和房地产业务相近，但从算账逻辑来中，一个是租赁物业一个是销售物业，还是有所区别的。不过只要你肯去学习，两者还是可以转化的。